Что такое ипотека в Украине 2018

Что такое ипотека в Украине 2018

Наверное, каждому знакомо понятие «ипотека». Кто-то сумел познакомиться с ним на практике, кто-то просто о нем слышал.

Следует разобраться с тем, что такое ипотека и для чего она нужна. Подробно об этом пишет 1Fin.Biz.

Что такое ипотека?

В соответствии с Законом Украины «Об ипотеке» от 05.06.2003 № 898-IV (далее ‒ Закон №898) ипотекой принято считать обеспечение выполнения обязательства недвижимым имуществом, которое и становится предметом ипотеки, но при этом остается во владении и пользовании собственника. Такое имущество также выступает своеобразным гарантом того, что обязательство будет выполнено и для этого его могут продать, если обязательства не будут выполняться.

Сторонами договора ипотеки можно считать ипотекодателя и ипотекодержателя.

Согласно этому же Закону в роли ипотекодателя выступает лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для того, чтобы обеспечить выполнение собственного обязательства или другого лица перед ипотекодержателем. Проще говоря, ипотекодателем является должник или же имущественный поручитель, который возлагает на себя какое-то обязательство, а его выполнение он гарантирует своим недвижимым имуществом.

Имущественный поручитель – лицо, которое передает в ипотеку недвижимое имущество для того чтобы обеспечить выполнения обязательства другим лицом. Это тот человек, который идет на огромный риск ради должника, так как он гарантирует своим имуществом то, что должник выполнит возложенные на него обязательства.

Если за счет имущества этого поручителя будут удовлетворены требования кредитора, имущественный поручитель сам становится кредитором по отношению к должнику, за которого он поручался. В свою очередь, ипотекодержатель является кредитором по обязательству, в котором недвижимое имущество передано в ипотеку.

По своей сути, ипотека это своего рода залог, предметом которого может выступать лишь недвижимое имущество.

Значение ипотеки

Сегодня многие пользуются услугами кредита, что оказывает положительное влияние на экономические отношения. Логично, что наиболее эффективно интересы кредитора могут быть защищены посредством использования залога недвижимости, поскольку:

  • Недвижимость «стабильна». Она фактически не подвержена риску гибели внезапного исчезновению, если сравнить с другими объектами;
  • Стоимость недвижимости постоянно увеличивается;
  • Для любого человека это «особо ценный объект», поэтому риск ее потери станет хорошей стимуляцией должника, чтобы он выполнял возложенные на него обязательства.

Ипотека может быть выгодной не только для кредитора, но и для должника по следующим причинам:

  • Имущество, которое выступает в роли ипотеки остается у должника;
  • У должника есть право на его использование в соответствии с целевым назначением;
  • У должника есть право получать от такого предмета продукцию, доходы и плоды, если иное не обозначено в ипотечном договоре;
  • Ипотекодатель имеет право защищать такое имущество. Сделка, которая бы ограничивала такое право должника, считается ничтожной.

При этом также определены ограничения относительно использования такого имущества. Ипотекодатель имеет право исключительно на основании согласия ипотекодержателя:

  • Проводить сведение, уничтожение или капитальный ремонт здания (сооружения), которое расположено на земельном участке и являющегося предметом ипотеки. Также он может осуществлять существенные улучшения этого земельного участка;
  • Передавать предмет ипотеки в следующую ипотеку;
  • Осуществлять продажу или иным образом распоряжаться предметом ипотеки (за исключением завещания);
  • Проводить передачу предмета ипотеки в совместную деятельность, аренду, пользование, лизинг.

Что может быть предметом ипотеки?

В качестве предмета ипотеки может выступать только недвижимое имущество: земельные участки и объекты, которые расположены на них, а перемещение, которых невозможно без изменения их стоимости и назначения.

Следует отметить, что ипотека на недвижимость может быть установлена как в отношении одного объекта, так и нескольких.

Обязательными условиями для ипотеки можно считать:

  • Наличие правового статуса. Такой объект должен принадлежать человеку, предоставляющему ипотеку на праве собственности или праве хозяйственного ведения;
  • Возможность отчуждения. Имущество может быть отчуждено собственником и на него можно обратить взыскание;
  • Выделение в натуре. Имущество должно быть выделено в натуре, то есть должно являться отдельным «самостоятельным» объектом.

В качестве ипотеки может выступать:

  • Объект незавершенного строительства, на который было выдано разрешение на строительство, а также были понесены расходы на то, чтобы его соорудить, но при этом нет принятия в использование, согласно законодательству;
  • Права на объект, включая и право аренды или пользование недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать объект недвижимого имущества. Такое право аренды или пользования также относится к недвижимому имуществу;
  • Будущей собственностью, которая становится таковой после того как будет проведение заключения договора ипотеки.

Основным условием в данном случае можно считать документальное подтверждение имущественных прав на обозначенные объекты.

С помощью двух способов можно установить стоимость предмета:

  • Соглашение между участниками ипотечных отношений, о которых говорилось выше;
  • По результатам проведенной независимой оценки.

по результатам независимой оценки, проведенной субъектом оценочной деятельности.

Особенности недвижимости. Недвижимость в совместной собственности

Как известно, имущество, которое будет передано в ипотеку, должно находиться в праве собственности у должника. Что же делать с имуществом, если оно находится в общей собственности? В Законе №898 не запрещена передача такого имущества в ипотеку, правда, при условии нотариального удостоверения согласия совладельцев.

В некоторых случаях, такое согласие довольно сложно получить. Тогда, законодатель идет на уступки должнику и указывает, что обозначенное соглашение не нужно лишь тогда, когда должник передает в ипотеку:

  • Только свою часть;
  • Доля выделена в натуре;
  • Право собственности на нее было зарегистрировано в качестве отдельного объекта.

Ипотека здания и земельного участка

Сложности также могут возникнуть и тогда, когда в качестве ипотеки передают какое-либо здание.

Конечно, любое здание находится на земельном участке и связано с ним. Поэтому ипотеку здания нужно рассматривать во взаимосвязи с этим земельным участком.

Вопрос заключается в том, кто владеет этим земельным участком. Если им владеет должник, как и зданием, которое находится на нем, то проблем не возникнет, так как вместе с участком, здание перейдет в ипотеку.

Бывают ситуации, когда земельным участком владеет другое лицо и он был передан ипотекодателю в аренду. После того, как будет совершено обращение взыскания на здания, которым владеет должник, их новый владелец получает права и обязанности по аренде земельного участка.

Аналогичным способом можно решить вопрос и тогда, когда возможно указанную ситуацию повернуть наоборот. Если должником в ипотеку был передан земельный участок и здания, расположенные на нем, тогда эти объекты будут подлежать передаче в ипотеку.

В случае если, собственник земли остается в числе должников, а в роли собственника зданий выступает другой человек, тогда новому владельцу земельного участка нужно представить владельцу здания, те же условия пользования землей, что были у человека, предоставившего ипотеку.

Положения, установленные Земельным кодексом, не отменены ипотекой. Реализация земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые были переданы в ипотеку, осуществляются на публичных торгах. Покупать земельные участки могут лица, которые определены Земельным кодексом Украины.

Действие Закона №898 не распространено на земельные участки, которые находятся в государственной или коммунальной собственности. Также такие участки не подлежат приватизации.

Объекты незавершенного строительства

Особенности есть и у объектов незавершенного строительства. Они отличаются от других предметов, которые можно передать в ипотеку, тем, что при передаче земельного участка в залог, они автоматически будут считаться предметом ипотеки, невзирая на то, кто является собственников объектов. И даже после того как будет завершено строительство объекта, они будут оставаться предметом ипотеки, в соответствии с заключенным договором.

Обращаем внимание, что ипотека не распространяется на ту часть объекта, которая была выделена в натуре, и ее приобрело любое лицо на основании гражданско-правового договора. До того как будет принято решение относительно продажи предмета ипотеки, должна быть полностью выплачена выделенная часть.

Имущество, которое находится в государственной или коммунальной собственности

По условию ипотеки в таком случае можно считать получение согласие органа государственной власти или органа местного самоуправления, к сфере хозяйственного ведения которого относится соответствующее предприятие, учреждение или организация.

Что не может быть предметом ипотеки?

В Украине в ипотеку нельзя передавать объекты права государственной собственности, которые нельзя приватизировать. В качестве ипотеки также не могут выступать памятники культурного наследия, которые занесены Перечень памятников культурного наследия, которые не подлежат приватизации в соответствии с Законом Украины «О Перечне памятников культурного наследия, не подлежащих приватизации» от 23.09.2008 № 574-VI.

Требования, которые обеспечиваются ипотекой

Кредитор за счет ипотеки имеет право удовлетворить требования в полной или частичной мере, которая определена ипотечным договором, включая уплату неустойки, процентов и основной суммы долга и любого увеличения этой суммы, предусмотренной договором.

Если иного не установлено ипотечным договором или законом, ипотекой также обеспечиваются требования ипотекодержателя по возмещению:

  • Расходов, которые связаны с предъявлением требования по основному обязательству и обращением взыскания на предмет ипотеки;
  • Расходов, которые необходимы для сохранения и содержания предмета ипотеки;
  • Расходов, которые нужны на страхование предмета ипотеки;
  • Покрытие убытков, возникших из-за нарушения основного обязательства или условий ипотечного договора.

Для кредиторов законодательством предусмотрен «бонус», который условно можно назвать «правом преимущественного требования». Его смысл состоит в том, что если будет нарушение со стороны должника, который взял на себя обязательства, кредитор имеет преимущественное право перед другими лицами на удовлетворение своих требований с помощью ипотечного имущества. Такое «право преимущества» возникает с момента, когда произошла регистрация государственной ипотеки.

Как провести оформление ипотеки?

В Законе №898 есть три основания для получения ипотеки:

  • Судебное решение;
  • Договор;
  • Закон.

С момента государственной регистрации ипотеки, возникают ее права. Государственную регистрацию ипотеки нужно проводить для того, чтобы установить приоритет, то есть преимущественного права ипотекодержателя перед другими лицами, что позволит ему удовлетворить свои требования первым за счет имущества,  которое было передано в ипотеку.

В соответствии со ст. 19 Закона Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 № 1952-IV государственную регистрацию ипотек нужно проводить в срок, который не превышает двух рабочих дней, с того дня, когда было зарегистрировано соответствующее заявление в Государственном реестре прав.

Согласно ст. 34 вышеуказанного Закона за государственную регистрацию ипотеки нужно уплатить административный сбор, размер которого составляет 0,05 прожиточного минимуму (88грн.10коп на 2018 год).

Заявление и другие документы для ипотеки может подавать как ипотекодержатель, так и лицо, в интересах которого установлена, изменена или прекращена ипотека, или уполномоченное им лицо.

После того как будет пройдена эта процедура, гражданин получает выписку из Государственного реестра прав и внесение в открытый раздел Государственного реестра прав соответствующих сведений о вещных правах и их обременениях, об объектах и субъектах этих прав.

Ипотека: условия в 2018 году

В Украине ипотеку можно взять на основании письменного нотариально заверенного договора.

Условиями договора можно считать:

  • Информация о сторонах.  Здесь нужно представить наименование, местонахождение и идентификационный код в Едином государственном реестре юридических, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований. Нерезидентам нужно указать местонахождение, государство и наименование, а также то, где была проведена регистрация лица;
  • Данные физических лиц, если они являются гражданами Украины: фамилия, имя, отчество, место жительства с указанием адреса и ИИН. Если же стороной договора выступает иностранец или лицо, не имеющее гражданства, должны обязательно указать фамилию, отчество и имя, адрес постоянного место проживания за пределами Украины;
  • Информация относительно взятого обязательства: содержание, размер, срок и порядок его выполнения и / или ссылка на сделку, по которой установлено такое обязательство;
  • Информация о предмете ипотеки, которая необходима для того, чтобы провести идентификацию (кадастровый номер и целевое назначение);
  • Информация о наличии закладной.

Обязательный список обязательно нужно выполнять. Если будут отклонения, то вполне вероятно, что по решению суда оно будет недействительным.

Договор, в котором прописано основное обязательство должника, и ипотечный договор, могут быть оформлены единым документом.

Если ипотека выступала гарантов возврата кредита для приобретения недвижимости, выступающей предметом ипотеки, договор купли-продажи и ипотеки можно заключить одновременно.

 Закладная 

Если должник взял обязательство и выполняет его в денежной форме, то кредитор может оформить закладную.

Закладной считается ипотечная ценная бумага, которая предусмотрена ипотечным договором,  удостоверяющая право кредитора на получение от должника исполнения по основному обязательству, а если он не будет их выполнять, то он имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки. Обязательным условием ипотечного договора является наличие данных о закладной.

Закладную можно считать свидетельством того, что недвижимость передали в залог.

После того, как будет проведена государственная регистрация, оригинал закладной нужно передать ипотекодержателю, если ничего другого не было установлено договором.

Закладную владелец может передать любому лицу, с помощью совершения передаточной надписи, которая будет удостоверять переход всех или части прав по этому документу к другому лицу.

При такой передаче, новый владелец получает все права, которые связаны с закладной, а прежний владелец лишается прав. Предыдущему владельцу необходимо совершить передачу новому владельцу по его требованию всех необходимых документов и информации, которая связана с закладной.

По соглашению сторон происходит выдача новой закладной и аннулирование старой. Сведения о выдаче, аннулировании закладной также подлежат государственной регистрации.

Обращаем внимание, что закладная не выдается тогда, если ипотекой было обеспечено денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения ипотечного договора не была установлена и которое не содержит критериев, позволяющих определить эту сумму на определенный момент.

Закладная оформляется в письменной форме в одном экземпляре на бланке стандартной формы, установленной Национальной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. На всех экземплярах ипотечного договора нужно проставлять отметку о выдаче закладной.

В зависимости от того, что выступает в роли предмета ипотеки, у закладной должны быть визуальные отличия. При этом, как и для ипотечного договора, в закладной нужно указать следующее:

  • Название документа. Нужно написать «Закладная» и указать информацию относительно обязательств должника перед ипотекодержателем;
  • Предоставить информацию о сторонах;
  • Сделать ссылку на данные об ипотечном договоре и договоре, который обуславливает основное обязательство;
  • Представить информацию о предмете ипотеки, чтобы можно было провести идентификацию или регистрацию данных;
  • Информацию относительно содержания и размера основного обязательства, сроке и порядке его выполнения;
  • Способ обращения взыскания на предмет ипотеки, если он предусмотрен ипотечным договором;
  • Отметка о регистрационном номере, месте и дате государственной регистрации ипотеки.

Стороны также могут внести дополнительную информацию, которую сочтут нужной.

Закладную должен подписать ипотекодатель и должник, если он отличается от ипотекодателя.

Как работает закладная?

Закладная это документальное основание законных требований кредитора и она подтверждает  факт предоставление ипотеки.

Чтобы провести реализацию прав по закладной, кредитор может заявить письменное требование должнику относительно выполнения основного обязательства в его пользу, в соответствии с условиями договора. В этом требовании нужно указать банковский счет владельца закладной, чтобы должник мог выполнить обязательства. Если возникнет потребность, кредитор должен предъявить должнику оригинал закладной, но не передавать его.

Передавать такой документ можно, только если должник выполнил все свои обязательства.

Если должник производит оплату частями, то кредитор может выдать должнику документ, подтверждающий получение платежей.

Итоги

Ипотека является предоставлением недвижимого имущества, как гарантий выполнения обязательств должником.

Возникает ипотека на основании судебного решения, договора или закона.

Законодательство установило минимальные требования к ипотечному договору, за несоблюдение которых договор может быть признан недействительным по решению суда.

Закладной принято считать ценную бумагу, удостоверяющую право кредитора на получение исполнения от должника, которое было взято в денежной форме.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *