Перевод из жилого в нежилое помещение 2018

Перевод из жилого в нежилое помещение 2018

Предприниматели довольно часто сталкиваются с потребностью в поиске помещения, необходимого для ведения своего бизнеса.

Правда, не все могут позволить себе снять помещение под офис, поэтому довольно актуальным можно считать вопрос о переводе жилого помещения в нежилое. Подробно об этом пишет 1Fin.Biz.

Что такое нежилой и жилой фонды?

В соответствии с действующим Жилищным кодексом Украины (ЖК) жилые помещения и жилые дома в других строениях, которые находятся на территории Украины, образуют жилищный фонд. При этом было установлено, что их основное предназначение заключается в постоянном или временном проживании граждан, а также использование в установленном порядке в качестве общежития и служебного жилого помещения.

В законодательстве не закреплено понятие нежилого помещения. Установлено только то, что помещения в жилых домах не могут быть предоставлены для нужд промышленного характера, так как это запрещено.

Также жилой фонд не могут составлять нежилые помещения в жилых домах, которые предназначены для бытовых, торговых и других потребностей, не имеющих промышленный характер.

Проводя анализ его норм, можно прийти к выводу, что нежилая недвижимость это любая недвижимость, которая не входит в жилой фонд.

Более детально об этих понятиях говорится в государственных строительных нормах ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые дома. Основные положения» и ДБН В.22-9-99 «Общественные здания и сооружения».

В соответствии с приложением «Б» «Термины и определения» ДБН В.2.2-15-2005 «Жилые дома. Основные положения»:

Жилое помещение, которое отапливается и расположенное в наземном этаже, предназначено для круглогодичного проживания и отвечающее санитарно-гигиеническим требованиям к:

  • Воздушной среде и микроклимату;
  • Естественное освещение;
  • Допустимый уровень нормируемых параметров шума;
  • Вибрации, ультразвука и инфразвука;
  • Электрических и электромагнитных полей и ионизированного излучения.

Нежилым помещением принято считать помещение, которое находится в жилом доме, но при этом не относится к жилому фонду и является самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений.

В соответствии с п. 2.50 раздела «Нежилые этажи (помещения)» ДБН В.2.2-15-2005 в первом, втором и цокольных этажах жилых зданий можно размещать:

  • Административные помещения;
  • Магазины розничной торговли, общественного питания, бытового обслуживания и т.п. в соответствии с перечнем и требования общей площади и числу посетителей. (Разъяснение Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 01.12.2006 «Относительно определения терминов жилых и нежилых помещений»).

Как жилое помещение перевести в нежилое?

Жилищный кодекс Украины является правовой базой для решения этого вопроса. Так, в статьях  7 и 8 установлено два случая, при которых жилое помещение можно вывести из жилого фонда, и переведено в категорию нежилых:

  • В соответствии со ст.7 ЖК непригодными для проживания жилые дома и жилые помещения могут быть переоборудованы для того, чтобы их использовали для  других целей;
  • В статье 8 запрещено переводить пригодное для проживания жилое помещение в разряд нежилых. Но в порядке исключения это все же возможно.

Перевод непригодного для проживания жилья в нежилое

Положение о порядке обследования состояния жилых домов с целью установления их соответствия санитарным и техническим требованиям и признания жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания было утверждено Постановлением Совета Министров УССР № 189 еще 26 апреля 1984 года и, несмотря на свой «возраст», применимо и ныне.

Положение хоть и старое, и в нем говориться о тех органах, которые были в те года, а именно исполкомы районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов.

На сегодняшний день местная государственная администрация выступает в роли правопреемника исполнительных комитетов соответствующих Советов народных депутатов относительно принятых ими решений, взятых обязательств и возложенных на них законодательством обязанностей (согласно Указу Президента Украины «Про Положение о местных государственных администрациях» от 14.04.1992 № 252).

К слову, если в дальнейшем в статье будет применимо такое выражение как «исполкомы районного, городского, районного в городе Совета», то будет иметься в виду местная государственная администрация.

Раз в пять лет, должны проводить обследование состояния жилых помещений.

При этом должны проверять:

  • Двор дома и элементы его благоустройства;
  • Подвалы и фундаменты;
  • Элементы фасадов и стены;
  • Стыковые соединения в крупнопанельных жилых домах;
  • Оборудование на доме и его крыша;
  • Оборудование лифтов и сами лифты;
  • Конструкция этажей и этажи дома;
  • Инженерное оборудование.

Такую работу проводят инженерно-технические работники жилищно-эксплуатационных организаций при участии людей, которые представляют общественность. Также могут привлечь к обследованию и специалистов, проектных и научно- исследовательских организаций и учреждений санитарно-эпидемиологической службы.

По результатам обследования могут быть приняты следующие решения:

  • Жилой дом соответствует всем заявленным требования. В таком случае, результатом проведенного обследования станет акт утвержденный руководителем обозначенной организации;
  • Жилой дом не соответствует всем заявленным требованиям, но возможно устранить недостатки с помощью проведения соответствующих работ. Тогда должен решиться вопрос о целесообразности и возможности устранения таких нарушений с помощью проведения капитального ремонта;
  • Жилой дом не соответствует заявленным требованиям и нельзя устранить все это при помощи проведения соответствующих работ. В таком случае жилищно-эксплуатационной организацией будет внесено в исполком районного, городского, районного в городе Совета предложение о признании жилого дома (жилого помещения) непригодным для проживания.

При этом будут составляться такие документы:

  • Акт обследования состояния жилого дома, с выдачей соответствующего заключения;
  • Технический паспорт жилого дома с данными о его физической изношенности;
  • Заключение, выданное проектной или научно-исследовательской организации (при необходимости) относительно технического состояния жилого дома (жилого помещения) и о невозможности или нецелесообразности проведения капитального ремонта дома (жилого помещения);
  • Заключение органа или учреждения санитарно-эпидемиологической службы о том, что жилой дом соответствует всем установленным санитарным требованиям.

Решение можно обжаловать в течение  в исполнительный комитет вышестоящего Совета в течение 15-ти дней.

Исполком местного совета также должен внести в исполнительный комитет областного, городского Совета предложение относительно использования этого здания (помещения) в других целях или о сносе дома.

При этом должны прилагаться такие документы:

  • Решение исполнительного комитета районного, городского, районного Совета народных депутатов о признании жилого дома (жилого помещения), которые не соответствуют техническим и санитарным требованиям и являются непригодными для проживания;
  • Проект решения исполнительного  комитета областного, городского Совета народных депутатов о том, как в дальнейшем будет использоваться дом, или же решение о его сносе.

Инструкция, позволяющая осуществить перевод квартиры из жилого в нежилой фонд

Порядок перевода жилья, предназначенного для жизни в нежилое помещение устанавливают органы местного самоуправления. Конечно, в разных населенных пунктах может быть другой порядок проведения процедуры.

Решением Киевского городского совета № 781/1645 от 23 июля 2015 года «О дерегуляции и упрощении порядка перевода жилых домов и жилых помещений в нежилые в г. Киеве» было утверждено «Положение о порядке перевода жилых помещений (жилых домов) в нежилые в городе Киеве».

Перед тем как приступить к сбору документов, нужно внимательно изучить требования, установленные для города Киев.

Жилые помещения, которые находятся в многоквартирном жилом доме или часть отдельного жилого дома, которые будут переведены из жилого в нежилой фонд, должны отвечать следующим требованиям:

  • Должны находиться в цокольных, на первых и вторых этажах (если квартира располагается над нежилым помещением, но не выше второго этажа), или расположены не выше третьего этажа для использования под мастерские и студии творческих союзов;
  • Должна находиться техническая возможность, позволяющая обустройство пандуса, отдельного входа и эвакуационного выхода;
  • Владелец жилого помещения, как и его семья должны быть обеспечены в соответствии с законодательством жилой площадью;
  • В этом жилом помещении не должен никто проживать;
  • Жилой дом не должен быть аварийным или ветхим;
  • Третьи лица не должны иметь прав на это помещение;
  • Дом, предназначенный для жизни не должен, быть памятником архитектуры.

Обращаем внимание, что перевод жилых помещений запрещен, если присутствуют следующие цели размещения:

  • Объекты, имеющие промышленный характер;
  • Общественные туалеты;
  • Похоронные бюро (офисы похоронных бюро разрешены);
  • Пунктов приема стеклотары;
  • Специализированные предприятия и учреждения, использование которых может привести к загрязнению воздуха и территории застройки. Также не должно быть превышения допустимых уровней шума, вибрации, ионизирующего и неионизирующего излучения;
  • Пункты бытового обслуживания населения, в которых могут применяться легковоспламеняющиеся и взрывоопасные вещества;
  • Другие объекты, которые запрещено размещать в жилом комплексе на законодательном уровне.

Если все в порядке и деятельность не запрещена, то вот что нужно сделать, чтобы перевести жилой фонд в нежилой.

Перевод жилых помещений (жилых домов) в нежилые осуществляется при обращении в центр предоставления административных услуг относительно намерений.

Собственник, намеревающийся сделать перевод жилого помещения в нежилое, должен обратиться  в центр предоставления административных услуг с письменным заявлением о своих намерениях по переводу жилого помещения (жилого дома) в нежилое без определения его функционального назначения.

К слову, одного заявления недостаточно, чтобы уполномоченный орган смог принять решение. Поэтому нужны еще и такие документы:

  • Нотариально заверенные копии документов, которые подтверждают право собственности на жилое помещение (где должны в обязательном порядке указываться все совладельцы, включая и несовершеннолетних);
  • Материалы технического обследования жилого помещения, которые были подготовлены в соответствии с законодательными требованиями.

В течение двух рабочих дней, центр предоставления административных услуг передаст пакет документов и заявление в Департамент градостроительства и архитектуры исполнительного органа Киевского городского совета (Киевской городской государственной администрации) (далее ‒ Департамент градостроительства и архитектуры).

В течение 5 рабочих дней Департамент градостроительства и архитектуру проводит обработку документов и примет решение относительно перевода жилого помещения в нежилое.

К слову, владельцу также могут отказать в выдаче разрешения о проведении такого перевода в следующих случаях:

  • Были выявлены недостоверные сведения в документах;
  • Были не соблюдены требования, которые предусмотрены в обозначенном Положении или законодательством.

Отказ должен быть обоснован и подан в письменном виде и может обжаловаться в судебном порядке.

Также нужно определиться с функциональным назначением объекта.

В ДБН А.2.2-3-2014 «Состав и содержание проектной документации на строительство» предусмотрено, что реконструкцией считается перестройка введенного в эксплуатацию в установленном порядке объекта строительства с изменением его геометрических размеров и/или функционального назначения. Результатом такого процесса будет считаться:

  • Изменение основных технико-экономических показателей (количество продукции, мощность и т.д.);
  • Обеспечение совершенствования производства, повышения его технико-экономического уровня и качества изготавливаемой продукции;
  • Улучшение условий эксплуатации и качества услуг.

Если говорить проще, реконструкция это комплекс работ и мер, включая смену функционального назначения объекта.

Приказом от 06.11.2017 № 289 Минрегионстрой внес в пункт 25 «Перечня объектов строительства, для проектирования которых градостроительные условия и ограничения не требуются» небольшое уточнение, а точнее сказать перечень случаев, когда градостроительные условия не нужны был дополнен следующим пунктом: «Реконструкция жилых и нежилых помещений без изменения их внешней конфигурации и функционального назначения, размещения в существующих жилых домах, административно-бытовых и общественных зданиях встроенных помещений общественного назначения».

После того как было помещение введено в эксплуатацию, нужно заново проводить регистрацию права собственности, после чего можно смело начинать работу.

Итоги

На законодательном уровне в Украине выделены такие категории как нежилой и жилой фонд. Также установлено, что основным предназначением жилого фонда можно считать постоянное или временное проживание граждан, а также эксплуатацию в качестве служебного помещения или общежития. Нежилой недвижимостью считается та, которая не входит в жилой фонд. Пригодное для жизни жилье переводить в нежилой фонд запрещено.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *